宅建業の事務所を引越しした場合には「免許換え」の手続きが必要になる場合があります。では、「免許換え」とはどういった手続きで、その流れはどのようになるのでしょうか？
宅建業の免許換えとは？必要になるケースと通常の変更届との違い
宅建業の事務所の引っ越しの場合には、変更手続きが必要になりますが、引越しの内容によってその手続き方法が異なる場合があります。
通常であれば、事務所の引っ越しは「変更届」となりますが、一定の条件の場合には「免許換え」という手続きになります。
宅地建物取引業者が免許換えを行うのはどんなとき？
「免許換え」は、例えば大阪府知事免許→兵庫県知事免許のように、免許権者が変わる場合に必要になる手続きです。
事務所・本店・支店の移転での知事免許と国土交通大臣免許はどう変わる？
引越しなどで事務所の移転があった場合に、同一都道府県内に複数事務所がある場合には、「知事免許」ですが、都道府県を跨いで事務所が存在する場合、例えば本店は大阪府で支店は兵庫県にあるというような場合には国土交通大臣の免許となります。
この形態が変わる場合はすなわち免許権者が変わりますし、事務所が１つの場合でも、それが引っ越しで違う都道府県になると、同様に免許権者が変わります。免許権者が変わるということは、免許換えが必要になるという事です。
宅建業免許換えと宅地建物取引士の登録の移転は別手続き
宅建業免許の免許換えは事務所の引っ越し等で、免許権者が変わる場合に必要になる手続きですが、免許換えが行われると宅建業者の免許番号が変わりますので、宅建士個人の変更手続きも必要となります。具体的には、宅建士の「従事先」の個人での変更届が必要となります。
宅建士の登録内容の変更は、宅建業の免許の変更とは別の手続きになります。宅建士の登録は宅建士登録を受けた都道府県に対して行いう事になります。
宅建業免許換えの流れ｜移転決定から新しい免許証の交付まで
「免許換え」の流れは以下の通りです。
- 従前の免許行政庁と免許換え申請先・窓口を確認する
現在許可を受けているところはどこなのか？、新たな申請先はどこなのか？
- 事務所要件、専任の宅地建物取引士、営業保証金を整える
免許換えの場合は、新たな申請先で新規申請と同様の手続きが必要となります。免許の要件や事務所の数に応じた保証金を用意しなければなりません。
- 宅建業免許申請書と必要書類を作成して提出する
免許換え申請のための申請書の作成や必要書類の収集をし、新たな申請先に申請する
- 審査・免許通知を経て宅建業免許証の交付を受ける
約４０日後に完了。免許証の交付
免許換えはいつまでに申請する？宅建業法上の期限と営業を止めない注意点
免許換えはいつまでに申請しなければならないのでしょうか？注意点等を見ていきましょう。
免許換えの必要が生じた時点からの手続きスケジュール
事務所の引っ越しが予定されているなら、免許換えの手続きについて準備をしましょう。なぜなら、従前の免許権者、新しい免許権者のそれぞれで手続きが必要になる為、通常の申請にくらべて時間がかかるからです。
なぜなら窓口が２つですので、単純に２倍程度の時間と労力を要することになります。
免許換え申請を怠るとどうなる？無免許営業・行政処分のリスク
免許換え申請を怠り、従前の免許の有効期限が過ぎてしまうと、宅建業の免許は失効してしまいます。
また、免許換えの手続きは従前の免許有効期間内でしかできないので免許換えの手続きもすることができません。
そのまま営業を続けてしまうと、無免許での営業となり、３年以下の拘禁刑、若しくは３００万円以下の罰金（または併科）となります。
業免許更新の時期と重なる場合の手続き・有効期間の考え方
上記で述べた通り、免許の有効期間内でなければ免許換えの手続きはできません。もし、免許換えの手続き中に有効期限を迎えた場合はどうでしょうか？この場合は従前の許可が以前有効とみなされます。
ただし、免許換えの手続き中に有効期限が切れて、新しい申請先での手続きが拒否されてしまうと、宅建業免許は失効してしまいますので注意が必要です。
ケース別に解説｜知事免許・国土交通大臣免許の免許換え
ここでは、それぞれのケース別の免許換えについて見ていきましょう。
１の都道府県内での事務所移転：免許換えではなく変更届が必要な場合
既に許可を得ている都道府県内の事務所移転や支店等の新設の場合には、免許権者は変わらないため「免許換え」ではなく「変更届」となります。
変更届は変更が発生してから３０日以内にしなければなりません。
都道府県知事免許から国土交通大臣免許へ換えるケース
事務所が増えるなどで、現在に都道府県とは別の都道府県に跨いで事務所を新設するケース等です。
この場合には、現在の免許権者に変更届をしてから、国土交通省（移転先の各地方整備局）へ免許換えの申請を行います。その後、国土交通省での審査が行われ、許可という流れになります。
国土交通大臣免許から都道府県知事免許へ換えるケース
事務所減等で、都道府県を跨がない事務所設置となった場合には「国土交通大臣免許」→「知事免許」に免許換えします。
移転元の各地方整備局へ、事務所減等に係る変更届を提出します。その後に申請先の都道府県に対して免許換えの申請を行います。申請後、当該都道府県での審査を経て免許が通知されます。
宅建業免許申請の必要書類一覧｜法人・個人で異なる添付書類
免許換え申請に必要な書類は、現許可先に提出する書類と新しい申請先に提出する書類の大きく２つにわかれます。
（必要書類については、どこに申請する場合にも似たような内容ですが、申請先によっては必要であったり、不要であったりする書類もありますので事前によく確認するようにしてください。ここでは、大阪府の例を参考に記載しています。）
免許換え申請に共通して必要な書類・証明書・様式
免許換えの手続きでは、申請書が共通して必要な書類としては免許申請書と変更届書（第１面、第３面）が必要です。
変更届出書の第１面と第３面は申請者に関する変更と事務所に関する変更になっています。この他、専任の宅地建物取引士等の変更等もあれば追加で書類が必要となります。
法人の業免許申請で必要な役員・代表者・使用人に関する書類
法人の免許において、役員・代表者に必要な書類（様式を除く）は、新規申請の場合と同様です。「略歴書」、「身分証明書」、「登記されていない事の証明書」等が役員の数だけ必要となります。
個人の開業で必要になる書類
個人開業の場合には、上記の書類に加えて、「住民票」、「資産の状況を示す書面」が必要になります。「資産の状況を示す書面」については直近の決算書類を参考にすればよいと思います。
事務所写真、案内図、専任の宅地建物取引士の書類を準備する
免許換えの手続きは、新しい申請先には新規許可申請と同様の手続きとなりますので、事務所の写真、案内図が必要です。また、専任の宅地建物取引士については専任性確認のための書類（社会保険の書類等）や有効な宅建士証の写しが必要となります。
申請先・手数料・電子申請を確認
申請先、手数料、電子申請オッケーかについて確認しておきましょう。
免許換え申請先はどこ？都道府県の窓口と国土交通大臣免許の窓口
免許換えの申請先は、だれが免許権者になるかで変わってきます。また、保証協会（ハトやウサギ）に入るか入らないかで窓口が変わる場合もあります。例えば大阪府であれば、窓口は大阪府です。しかし、兵庫県であれば、事務所の所在地を管轄する土木事務所等です。協会加入であれば、窓口は事務所の所在地を管轄する保証協会になります。
手数料の納付方法と電子申請・郵送申請の可否
手数料の納付方法も許可行政庁のよって様々です。例えば大阪府の場合は、Posレジシステムによる納付（本庁で納付する）ですし、兵庫県であれば収入証紙で支払うことになります。
多くの自治体では電子申請の対応となっています。また、郵送については良い自治体とダメな自治体がありますので、事前によく確認しておく必要があります。
行政書士に依頼する費用、依頼できる範囲、相談時の準備
時間がない方や自分で申請するのが煩わしい方等は専門家である行政書士に任せたいと思われる方もいらっしゃるでしょう。
行政書士に依頼する場合の費用の相場としては１２万～２０万円程度でしょうか。
依頼できる範囲としては、自治体への手続きのみ、自治体と保証協会への手続き含むなど様々です。
相談時には特に準備は不要と思いますが、事務所や専任の宅建士等の目処がついているなら、そういった情報がわかるものは準備しておくほうがよいでしょう。
宅建業の免許換えを円滑に進める最終チェックリスト
宅建業の免許換えを予定している場合には、以下の項目をチェックして申請に臨むと安心です。
免許換え前後に必要な変更届を確認する
役員や専任の宅建士が変更になっていることは割とよくあるケースです。事前によく確認しておきましょう。変更の事実がわかれば、免許換え申請の際に合わせて変更届を出すことも可能です。
営業保証金の供託・弁済業務保証金分担金の手続きを確認する
営業保証金を法務局へ供託している場合は追加供託や保管替えの手続きが必要になりますが、保証協会へ加入している場合には、保証協会側が手続きをしてくれることになります。
新しい業免許証の受領後に行う標識、広告、契約書類の更新
免許換えが行われると、免許証の内容（免許証番号、所在地）が変わります。そのため、事務所設置の標識、広告、契約書類等を見直し、修正しておくことが必要になります。
不明点は免許行政庁の案内窓口または行政書士へ早めに問い合わせる
免許換えについて不明点が出た場合には、その都度行政窓口や行政書士等に相談しましょう。あとでまとめて解決しようとすると、書類等の整合性をとるのが大変になったりするので、都度修正していくことをおすすめします。
⇒ 「宅建業免許」のことなら大阪宅建業免許アシストステーションへお気軽にご相談ください。
