農地を農地以外にすることを農地転用といいます。
農地は現在および将来の国民のための限られた資源であり、地域における貴重な資源であることから、農地法により農地転用を厳しく規制されています。
農地転用をするには、都道府県知事の許可を得なければなりません。
では、農地転用の手続きとは具体的にはどういったことなのでしょうか？
自己所有する農地を宅地に農地転用する例で考えてみましょう。
対象農地の状況により農地転用手続きは変わります
農地を宅地に転用する場合、以下のようなケースが想定されます。
- 自己所有のまま転用するのか？他人に譲ったり貸したりして転用するのか？
自己所有のまま農地を転用する場合には農地法4条の許可（届出）、他人に譲ったり貸したりする場合には農地法5条の許可（届出）が必用となります。 - 市街化区域か市街化区域以外化？
市街化区域の場合は農業委員会への「届出」が必要となりますので、農地法4条の届出か農地法5条の届出をする必要があります。
市街化区域以外であれば、都道府県知事の「許可」を得る必要がありますので、農地法4条の許可か農地法5条の許可が必要となります。 - 生産緑地の指定を受けていないか？
対象農地が市街化区域内にある農地であれば、生産緑地の指定を受けているかどうかを確認します。生産緑地の指定を受けている農地の場合、農地転用は農業用施設等（農機具用倉庫等）に限定されています（行為制限という）。そのため、行為制限を解除する必要があります。 - 農地を貸し付けていないか？
農地を農地法３条の許可（農地の権利移転、権利設定に関する許可）を得て、貸し付けている場合は、仮受人と貸借を解約する必要があります。 - 他の権利が設定されていないか？
区分地上権の権利（上空に高圧電線がある等）が設定されている場合は、権利者の同意等が必要となります。 - 開発許可が必用な転用であるか？
都市計画法２９条１項に基づく都道府県知事等の開発許可が必要な転用事業には開発許可があったことを証する書面を添付する必要があります。
相続税納税猶予制度の適用を受けている場合
対象農地が相続税納税猶予制度（営農を続ける場合は相続税納税が猶予される制度）の適用を受けている農地を宅地に転用すると、制度の打切り（期限の確定）となります。
期限の確定となってしまうと、転用する面積部分の猶予税額に利子税を付して、納付しなければならなくなるので十分に確認することが必要です。
上記各ケース毎の手続き
- 農地法４条、農地法５条届出
農地法４条、農地法５条の届出は農業委員会に対して行います。届出は、転用する農地のある市町村の農業委員会へ行います。届出が受理されると、原則２週間以内に「受理通知書」が交付されます。この受理通知書が交付されるまでは転用事業には着手できません。 - 農地法４条、農地用５条許可
農地法４条、農地法５条の許可申請は、農業委員会経由で都道県知事に対して行います。農地転用の許可を得るためには「立地基準」「一般基準」という２つの基準をクリアしなければなりません。農地転用の許可が下りるまでの期間は２カ月程度要します。 - 生産緑地の行為制限の解除
生産緑地の指定を受けている農地の農地転用する場合に、生産緑地の行為制限の解除が必要となります。行為制限の解除には条件があります。それは、主たる従事者の死亡・故障、生産緑地指定から３０年経過（特定生産緑地の場合は１０年経過）、条件が揃った状態で市町村長に「買取申出」をおこないます。買取申出をおこなってから３カ月経過すると行為制限の解除が解除されます。
生産緑地の行為制限を解除すると、相続税納税猶予制度が打切り（期限の確定）となり、固定資産税も上昇するので注意が必要です。 - 農地法３条による貸し付けをしていた場合
農地法３条による、農地の貸付けをしていた場合、仮受人と貸借の解約をする必要があります。
賃貸借の解約は、原則、都道府県知事等の許可や合意解約した通知を農業員会に行う必要があります。 - 区分地上権等が設定されている場合
区分地上権等の権利が設定されている場合、権利者の同意を得る必要があります。 - 開発許可が必要な場合
開発許可は一定の規模以上の開発行為を行う場合に必要となります。開発行為とは建築物の建築を目的に道路を作ったり、造成したり、農地を宅地に変えたりすることをいいます。
一定規模という基準は、対象土地の所在する位置によって変わってきます、例えば市街化区域内なら１０００㎡（場場所によっては５００㎡）、市街化調整区域内なら面積に関係なく開発行為に該当したりします。
開発許可に関しては、事前に都市計画課などに確認することが必要です。
開発許可が必要な転用事業の場合、農地転用許可（届出）と開発許可の申請は同時にしなければなりません。
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