農地を農地以外にすることを「農地転用」と言います。
農地に家を建てたり、駐車場にしたりすれば、「農地転用」にあたります。
農地転用をするには、農地法による許可が必要となります。
農地転用の許可は申請すれば誰でも許可がもらえるものではなく、農地転用をしようとする農地がある場所や農地の規模等から農地転用の可否が判断されます。申請時には様々な書類や図面を提示・提出します。
窓口は「農業委員会」（行政機関）で市町村毎に設置されています。農地転用は前述したように、農地がある場所等で農地転用ができるかどうかが変わるので、事前に相談することになります。
さて、農地転用をすると、不動産登記の地目（土地の用途）も変わります。
地目というのは、登記官が決定した土地の主な用途の事で、土地登記の最初の部分（表題部）に記載されている項目の一つになります。
地目は現況と利用状況によって決められることになっており、田、畑、山林、宅地など23種類あります。
農地を「駐車場」に農地転用した場合は、「雑種地」という地目になります。
「雑種地」とは、農地（田、畑）や宅地など、どれにも当てはまらない土地として判断された土地になります。「駐車場」のほかにも「資材置場」などがこの「雑種地」に分類されます。
雑種地の固定資産税
農地を農地転用して駐車場にした場合には地目が「雑種地」になることは、既述した通りですが、固定資産税はどうなるでしょうか？
農地は、宅地や雑種地と比べると固定資産税が優遇されています。「雑種地」になることで、固定資産税は上がることになります。
一方、「宅地」と「雑種地」では、どうでしょうか？
「宅地」と「雑種地」では、どちらの方が固定資産税が高くなるかについては、「雑種地」がどのように評価されるかで異なります。
「雑種地」が宅地として評価されると、宅地とほぼ同等の固定資産性がかかりますし、自治体によっては「雑種地」の利用用途に一定割合減額するところもあるので、一般の「宅地」より固定資産税が低くなるケースもあります。
ですので「宅地」と「雑種地」の固定資産税は単純にどちらが高いとは言えません。
農地転用前には十分確認を！
農地転用する場合、許可が必要ということは冒頭で申し上げましたが、注意点があります。
それは、農地転用は「とりあえず」でできないことと、「相続税等の猶予制度を受けていないか？」ということです。
農地転用は「とりあえず」しておくという事はできません。将来、家を建てようと思っているから「宅地」にしようですとか、「駐車場」にしようということで「農地転用」の許可はおりません。
「農地転用」をするには「農地法」の許可が必要になるのですが、「農地法」は農地を守る法律であり、基本的には「農地転用はダメ」というスタンスです。「農転用がどうしても必要なので許可します」ということで、許可をだしますので、農地転用の計画や資金、すぐに実現可能なのかといったことを許可申請の際にチェックされます。
ですので、上述したような「宅地」と「雑種地」の固定資産税で「雑種地」の方が安いから、とりあえず農地転用しておこうといったことができないということです。
また、「相続税等の納税猶予」の問題があります。農地を相続した場合、相続人が農業をする場合には「相続税の納税」が猶予される場合があります。この場合農業を継続していれば、納税は猶予されたままですが、「農地転用」をすると、この「納税猶予」が打切りになり（農地転用するということは農業を廃業したとみなされるため）、相続税の全部または一部と利子を払わなければならなくなる可能性があります。
農地転用を考えている場合には事前によく検討することをオススメします。
「農地転用」のことなら農地手続大阪サポートセンターへお気軽にご相談ください。
