農地手続きをする上で、必ずついて回るのが「市街化区域」「市街化調整区域」です。
これは、都市計画法の定める区域の事なのですが、今回はこの事を記事にしたいと思います。
都市計画法とは？
都市計画法第１条
都市計画法
都市計画の内容およびその決定手続き、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
高度成長期の人口の都市集中により、無秩序な市街化（乱開発）が都市環境の悪化をもたらしました。
計画的に都市づくりをする事が、現代の人々にとって快適で住みやすい暮らしのために重要であるため、
都市計画法は、計画的に都市づくりを進めるエリアを都市計画区域と定め、この都市計画区域内で、都市計画（都市の健全な発展と秩序ある整備等）を定めることとしました。
都市計画区域
都市計画区域とは、市または一定の町村の中心の市街地を含み、かつ、人口、土地利用、交通量当の現況や推移から、一体の都市として総合的に整備開発し、保全する必要がある区域として、都道府県が指定したもの等をいいます。
都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域に区分される区域（「線引き区域」といいます）と、区域区分がなされない「非線引き区域」に分けられます。
都市化をすすめるのが市街化区域
市街化区域とは、すでに市街化を形成している区域、および、おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。
市街化区域には、必ず用途地域を定め、建築できる建築物等、土地利用の内容が規制されています。
市街化を抑制するのが市街化調整区域
市街化調整区域とは市街化を抑制する区域をいいます。
市街化を抑制する区域なので、原則用途地域は定められず、一定の例外を除いては建物を建てることができません。
農地手続きは市街化区域と市街化調整区域では異なるので注意
前述したように市街化調整区域は原則市街化を抑制する地域であるため、建物を建てる為には「建築許可」や「開発許可」といった都市計画法上の許可手続きを経る必要があります。
（一部例外として農家住宅（農家の方が住む家）などは建築許可不要で建築することが可能）
また、農地転用の手続きで言えば、市街化区域では「届出」、市街化調整区域では「許可」という扱いになり、「届出」より「許可」のほうが、申請の難易度は高くなります。（収集する書類が多い、審査期間が長い、締切がある等）
これは、市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので農地→宅地といった転用をを抑制するため、より厳しい「許可」を求めることとしているからです。
逆に、市街化区域では、都市化を促進する地域になりますので、農地→宅地などの転用は推奨されることになり「許可」より大幅に簡略化された「届出」でよいことになっています。
市街化区域かどうかは役所で確認できる
市街化区域かどうかは役所の都市計画課などで
「市街化区域かどうか確認したい」といえば、案内してもらえると思います。
どちらか不明な場合は管轄の役所で、確認するようにしましょう。
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